Das neue spanische Wohnungsdekret verändert zahlreiche Regeln für Menschen, die auf Ibiza zur Miete wohnen. Betroffen sind die Höhe der Mieten, auslaufende Verträge, Saison- und Zimmervermietungen, Maklerkosten, Reparaturen und der steuerliche Mietabzug. Die Tageszeitung Diario de Ibiza hat die wichtigsten Neuregelungen und ihre Auswirkungen zusammengefasst.
Mietendeckel bis Ende 2027 – aber nicht für alle
Die unmittelbarste Änderung betrifft die jährliche Anpassung der Miete. Liegt die derzeit gezahlte Miete bereits über dem Höchstbetrag, den das staatliche Mietpreis-Referenzsystem für die betreffende Wohnung vorsieht, darf der Vermieter die Miete bis zum 31. Dezember 2027 nicht erhöhen. Die jährliche Anpassung beträgt in diesem Fall null Prozent.
Das bedeutet allerdings nicht, dass sämtliche Mieten eingefroren werden. Liegt die aktuelle Miete unter dem jeweiligen Höchstwert, können Vermieter und Mieter eine Erhöhung vereinbaren. Kommt keine besondere Vereinbarung zustande, darf die Mieterhöhung maximal zwei Prozent betragen.
Auslaufende Mietverträge können um zwei Jahre verlängert werden
Eine weitere wichtige Änderung betrifft reguläre Mietverträge für den Hauptwohnsitz, deren gesetzliche Verlängerungsphase vor Ende 2028 ausläuft. Der Mieter kann eine Verlängerung beantragen, sofern er seinen Zahlungsverpflichtungen nachgekommen ist. Insgesamt kann das Mietverhältnis dadurch bis zu zwei Jahre länger bestehen bleiben.
Grundsätzlich muss der Vermieter dieser Verlängerung zustimmen. Ausnahmen bestehen, wenn er nachweisen kann, dass er die Wohnung selbst oder für einen Familienangehörigen benötigt. Eine weitere Möglichkeit besteht darin, einen neuen Vertrag abzuschließen, bei dem die bisherige Miete um fünf Prozent reduziert wird. Dieser neue Vertrag muss dann mindestens fünf Jahre laufen. Damit sollen insbesondere Mieter geschützt werden, deren Verträge auslaufen.
Saisonmieten müssen tatsächlich vorübergehend sein
Auch bei befristeten Mietverträgen gelten strengere Regeln. Ein Saisonvertrag darf nur noch abgeschlossen werden, wenn ein tatsächlicher und nachweisbarer Grund für den zeitlich begrenzten Aufenthalt besteht. Als Beispiele nennt der Bericht ein Studium außerhalb des eigentlichen Wohnortes oder eine befristete Beschäftigung.
Existiert kein solcher Grund, wird das Mietverhältnis rückwirkend ab Vertragsbeginn wie eine reguläre Vermietung des Hauptwohnsitzes behandelt. Ein Saisonvertrag muss länger als 31 Tage dauern und darf zwölf Monate nicht überschreiten. Besteht danach kein nachvollziehbarer Grund für die Befristung mehr oder werden mehr als zwei entsprechende Verträge hintereinander abgeschlossen, gilt die Vermietung als reguläres Mietverhältnis und fällt unter das spanische Mietrecht.
Neue Obergrenze für die Vermietung einzelner Zimmer
Das Dekret regelt auch die Zimmervermietung neu. Damit soll verhindert werden, dass eine Wohnung in einzelne Zimmer aufgeteilt wird und dadurch insgesamt wesentlich höhere Einnahmen erzielt werden als bei einer Vermietung der kompletten Wohnung. Die Summe aller Zimmermieten darf deshalb nicht höher sein als die Miete, die für die gesamte Wohnung verlangt werden könnte.
Der Bericht weist allerdings darauf hin, dass das Dekret nicht ausdrücklich festlegt, wie dieser theoretische Gesamtmietpreis berechnet werden soll, wenn die Wohnung zuvor nie als Ganzes vermietet wurde. Befindet sie sich in einem offiziell ausgewiesenen angespannten Wohnungsmarkt, müssen außerdem die dort geltenden Grenzen des staatlichen Mietpreis-Referenzsystems eingehalten werden.
Maklergebühren und Grundsteuer trägt der Vermieter
Auch bei den zusätzlichen Kosten werden die Rechte der Mieter gestärkt. Die Maklergebühren dürfen nicht vom Mieter verlangt werden. Ebenso dürfen andere, nicht notwendige Dienstleistungen nur berechnet werden, wenn der Mieter diese ausdrücklich selbst beauftragt hat und den Preis vorher kennt.
Auch mit der Immobilie verbundene Steuern wie die Grundsteuer, die bisher vertraglich teilweise auf den Mieter übertragen werden konnte, sollen vom Eigentümer getragen werden. Darüber hinaus darf der Vermieter den Abschluss einer Mietausfallversicherung nicht vom Mieter verlangen. Zusätzliche Sicherheiten neben der normalen Kaution werden auf maximal zwei Monatsmieten begrenzt.
Mieter können notwendige Reparaturen selbst veranlassen
Ändern sollen sich auch die Regeln bei Schäden in der Wohnung. Handelt es sich um Mängel, die die Bewohnbarkeit, Sicherheit oder gesundheitlichen Bedingungen beeinträchtigen, kann der Mieter den Eigentümer schriftlich zur Reparatur auffordern und einen angemessenen Kostenvoranschlag vorlegen. Reagiert der Vermieter innerhalb von 15 Tagen nicht oder lehnt er die Reparatur ohne ausreichenden Grund ab, kann der Mieter selbst tätig werden.
Er darf die Arbeiten durchführen lassen und anschließend die entstandenen Reparaturkosten von den folgenden Mietzahlungen abziehen. Dafür müssen entsprechende Rechnungen als Nachweis vorgelegt werden.
Bis zu 1.163 Euro Steuerabzug für Mieter
Das Dekret führt außerdem wieder einen steuerlichen Mietabzug für Menschen mit niedrigen und mittleren Einkommen ein. Wer für seinen Hauptwohnsitz Miete zahlt und eine jährliche Bemessungsgrundlage von weniger als 33.007,20 Euro hat, kann zehn Prozent der gezahlten Miete steuerlich geltend machen. Der maximale Vorteil beträgt 1.163 Euro pro Jahr.
Der Höchstbetrag gilt bei einer Bemessungsgrundlage von höchstens 23.007,20 Euro. In diesem Fall können bis zu 11.630 Euro Jahresmiete berücksichtigt werden. Oberhalb von 23.007,20 Euro reduziert sich der mögliche Steuerabzug schrittweise. Ab einer Bemessungsgrundlage von 33.007,20 Euro entfällt die Vergünstigung vollständig.
Das neue Wohnungsdekret muss nach Angaben der Tageszeitung noch vom spanischen Abgeordnetenhaus bestätigt werden. Die Abstimmung über die Bestätigung ist für Freitag vorgesehen.
